Fulusnesia – Banyak orang tertarik terjun ke bisnis kontrakan karena pendapatannya yang stabil, namun tidak sedikit pula yang keliru dalam pengelolaannya. Di sinilah pentingnya memahami dasar-dasar manajemen kontrakan sebelum benar-benar terjun. Apalagi bagi pemula, tantangan terbesar biasanya terletak pada cara menjaga agar kontrakan tetap terisi dan tetap memberikan pemasukan yang konsisten.
Tanpa pengelolaan yang baik, kontrakan bisa saja kosong berbulan-bulan, mengalami kerusakan, atau malah merugikan pemiliknya. Kondisi seperti ini jelas bisa dihindari jika anda mengetahui langkah-langkah pengelolaan yang benar.
Selain itu, bisnis kontrakan perlu dikelola secara profesional agar tidak hanya menguntungkan, tetapi juga memberikan kenyamanan bagi para penyewa. Mengutamakan kenyamanan tenant adalah salah satu kunci penting yang sering dilupakan pemilik kontrakan pemula. Padahal, semakin puas penyewa, semakin besar peluang mereka untuk tinggal lebih lama.
Tidak kalah penting, anda juga perlu memahami bagaimana menentukan harga sewa yang ideal sesuai lokasi, fasilitas, serta kondisi bangunan. Menentukan harga tanpa perhitungan bisa membuat kontrakan kurang diminati atau justru tidak memberi keuntungan maksimal. Karena itu, penting untuk melihat pasar sekitar dan menyesuaikan harga secara bijak.
Cara Mengelola Bisnis Kontrakan
Mengelola bisnis kontrakan sebenarnya tidak serumit yang dibayangkan, terutama bagi pemula yang baru mulai terjun ke dunia properti. Kunci utamanya adalah memahami bagaimana cara menjaga properti tetap layak huni sekaligus memastikan arus pendapatan tetap stabil. Selain itu, penentuan harga sewa yang tepat juga sangat mempengaruhi keuntungan.
Lakukan riset harga di sekitar lokasi untuk mengetahui kisaran biaya sewa yang sesuai. Harga terlalu tinggi akan membuat calon penyewa berpikir dua kali, sementara harga terlalu rendah bisa mengurangi potensi keuntungan. Berikut ini beberapa hal yang perlu dipahami:
Lakukan Riset
Sebelum memulai bisnis kontrakan, langkah awal yang sangat penting adalah melakukan riset terlebih dahulu. Riset ini bertujuan untuk mengenali profil calon penyewa yang paling cocok dengan tipe kontrakan yang akan anda tawarkan. Dengan memahami kebutuhan dan karakteristik penyewa, anda bisa menyesuaikan fasilitas dan layanan agar lebih menarik bagi mereka.
Selain itu, riset juga membantu menentukan harga sewa yang tepat di lokasi tersebut. Misalnya, jika rata-rata sewa di sekitar area tersebut berkisar Rp5 juta per bulan, a
Periksa Pengeluaran Tahunan
Dalam mengelola bisnis kontrakan, ada dua jenis pengeluaran tahunan yang perlu diperhatikan, yaitu pengeluaran rutin dan pengeluaran tak terduga. Pengeluaran rutin biasanya meliputi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta biaya perawatan properti. Sementara itu, pengeluaran tak terduga mencakup biaya perbaikan mendadak, seperti AC rusak, atap bocor, atau kerusakan lain yang memerlukan penanganan segera.
Agar lebih aman secara finansial, sebaiknya siapkan dana cadangan yang seimbang antara pengeluaran rutin dan pengeluaran tak terduga. Dengan begitu, bisnis kontrakan Anda tetap berjalan lancar tanpa hambatan keuangan yang tidak diinginkan anda dapat menetapkan harga yang seimbang sehingga tetap kompetitif. Menetapkan harga terlalu tinggi bisa membuat penyewa enggan, sedangkan harga terlalu rendah bisa menimbulkan kesan kontrakan kurang berkualitas.
Lakukan Perawatan Secara Berkala
Sebagai pemilik kontrakan, penting untuk selalu merawat properti yang disewakan. Salah satu cara yang mudah dilakukan adalah dengan membersihkan rumah kontrakan secara rutin, terutama saat sedang kosong atau belum ada penyewa.
Perawatan rutin ini membuat kondisi unit tetap rapi dan nyaman, sehingga saat ada penyewa baru, mereka akan merasa senang dan terkesan. Selain itu, jangan lupa untuk berkoordinasi dengan petugas keamanan setempat agar hunian tetap aman dan terlindungi.
Promosikan dengan Strategi yang Tepat
Setelah menyiapkan rumah yang akan disewakan, langkah selanjutnya adalah memasarkan kontrakan tersebut. Anda bisa bekerja sama dengan agen properti yang terpercaya untuk membantu mempromosikan rumah kontrakan agar lebih cepat dikenal calon penyewa.
Menjadi Pemilik Kontrakan yang Ramah dan Profesional
Tips ini penting untuk diperhatikan. Meskipun hubungan dengan penyewa bersifat bisnis, usahakanlah menjadi pemilik kontrakan yang ramah dan menyenangkan. Dengan begitu, penghuni akan merasa nyaman tinggal di tempat anda, bahkan bisa merekomendasikan kontrakan anda kepada teman atau kerabat mereka.
Di sisi lain, tetaplah tegas jika ada penyewa yang melanggar peraturan atau tata tertib rumah kontrakan. Menjaga disiplin akan membantu terciptanya lingkungan yang tertib dan aman bagi semua penghuni.
Modal untuk Memulai Bisnis Kontrakan
Untuk memulai bisnis kontrakan, penting untuk mengetahui perkiraan biaya awal yang harus dipersiapkan. Hal ini membantu anda merencanakan modal dengan tepat sebelum memulai usaha penyewaan properti.
Membeli Lahan
Carilah lahan yang berada di lokasi yang strategis, namun dengan harga yang terjangkau. Hal ini penting karena harga lahan sangat memengaruhi besarnya modal awal yang perlu disiapkan. Semakin murah harga lahan, semakin cepat modal bisa kembali dan keuntungan mulai didapatkan.
Membeli Bahan Bangunan
Setelah lahan siap, langkah berikutnya adalah menyiapkan modal untuk membeli bahan bangunan. Besarnya biaya ini akan berbeda-beda, tergantung seberapa besar dan berapa banyak rumah kontrakan yang akan dibangun. Pilihlah toko atau supplier bahan bangunan yang tepat. Dengan begitu, anda bisa mendapatkan harga yang lebih hemat tanpa mengorbankan kualitas bahan yang dibeli.
Biaya Tukang Bangunan
Tukang memegang peran penting dalam menentukan kualitas bangunan kontrakan. Selain bahan bangunan, hasil kerja tukang sangat memengaruhi apakah bangunan akan kuat dan rapi atau sebaliknya. Oleh karena itu, pilihlah tukang yang sudah berpengalaman dan memiliki reputasi baik. Dalam hal pembayaran, ada dua sistem yang umum digunakan yaitu harian dan borongan.
Sistem harian berarti tukang dibayar setiap hari selama pengerjaan. Biasanya, upah tukang utama berkisar antara Rp200.000 sampai Rp300.000 per hari, sedangkan pembantu tukang atau kenek mendapatkan sekitar Rp100.000 sampai Rp200.000 per hari.
Sedangkan sistem borongan, pembayaran dilakukan berdasarkan luas atau nilai proyek bangunan. Misalnya, jika total biaya pembangunan kontrakan sekitar Rp500 juta, maka upah tukang borongan biasanya antara 10% hingga 15% dari total biaya tersebut.
Biaya Tambahan Lainnya
Dalam membangun kontrakan, penting untuk menyiapkan anggaran tambahan khusus untuk pemasangan listrik dan air. Biaya ini biasanya berkisar antara Rp35 juta hingga Rp50 juta.
Keuntungan dan Kerugian Memiliki Bisnis Kontrakan
Seperti bisnis pada umumnya, memiliki kontrakan juga memiliki sisi positif dan negatif. Berikut beberapa keuntungan yang bisa didapat:
Keuntungan
- Permintaan tinggi, terutama jika kontrakan berada di lokasi strategis dekat fasilitas umum dan akses transportasi mudah.
- Tarif sewa bisa meningkat, biasanya sekitar 10% – 15%, khususnya untuk kontrakan di area yang strategis.
- Potensi keuntungan dari kenaikan nilai properti (capital gain) relatif besar dibandingkan investasi properti lain, seperti tanah.
- Bisa dijadikan jaminan untuk pinjaman karena nilainya yang cukup tinggi, mirip dengan rumah tinggal.
Kerugian
- Penyewa kadang tidak bertanggung jawab, misalnya terlambat membayar sewa, merusak properti, atau menyalahgunakan kontrakan untuk hal-hal yang merugikan.
- Kontrakan sering tidak disewa, sehingga pendapatan yang seharusnya diterima bisa berkurang.
- Tingkat pengembalian modal atau penghasilan bersih dari kontrakan cenderung rendah karena tarif sewa sudah ditetapkan sejak awal dan tidak termasuk biaya tambahan lainnya.
Dengan komitmen untuk terus belajar dan menyesuaikan diri dengan dinamika bisnis, pemula pun bisa mengubah kontrakan menjadi investasi yang menguntungkan jangka panjang. Selamat mencoba, dan jadikan setiap pengalaman sebagai pelajaran berharga untuk mengelola bisnis kontrakan lebih baik lagi.